Superficie útil y superficie construida

Si quieres comprar una vivienda, necesitas conocer la diferencia entre superficie útil y superficie construida. Vamos a aclarar dudas sobre ello para que puedas interpretar correctamente un dato tan importante.

Diferencias según el objeto de la medición

Lo que incluye la superficie útil o la construida, dependerá del objeto de esta medición: Catastro, Garantía Hipotecaria, Compraventa, etc. El Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid hace una interesante aclaración sobre el tema:

«En lo relativo al cálculo de superficies en edificación, y dependiendo del objeto del mismo, el cómputo de determinados elementos puede ser distinto, así como la normativa de aplicación al respecto».

Siempre me sorprendió la confusión que genera el tema de las superficies, pero si tenemos en cuenta el párrafo anterior, es comprensible que confunda.

Por ejemplo, la superficie catastral construida incluye la parte proporcional de zonas comunes. Si miras en el catastro y quieres saber la superficie construida de una vivienda, el dato que tienes que mirar es «Superficie vivienda». Esta superficie no incluye la parte proporcional de zonas comunes, sino únicamente la vivienda.

La superficie construida en una compraventa

La superficie es un dato imprescindible, que necesitas conocer para elegir con fundamento. Si buscas vivienda para comprar, vas a comprar superficie construida.

Está bien conocer el coeficiente de zonas comunes porque vas a pagar gastos comunitarios según ese coeficiente, pero no deberían incluirte esa superficie en la publicidad. No vas a dormir en el rellano ni en la entrada del edificio.

Digo esto porque últimamente muchos anuncios, en el apartado de superficie construida incluyen la parte proporcional de zonas comunes, lo que puede inducir a confusión.

Es obvio que cuando pensamos en el tamaño que necesitamos para nuestra futura vivienda, estamos pensando en el espacio que necesitamos para vivir. Por tanto esa es la información que nos sirve para elegir la que será nuestra futura vivienda.

La superficie construida es la que queda comprendida dentro del perímetro marcado por la cara exterior del cerramiento exterior y los ejes de los cerramientos medianeros. Esto incluye tabiquería interior, pilares, etc.

La superficie construida no cambiará si hacemos un cambio de distribución en el interior de nuestra vivienda, para que se ajuste mejor a nuestras necesidades y gustos.

La superficie útil en una compraventa de vivienda

La superficie útil es la superficie que puedes pisar, incluso la que normalmente no pisas, pero sí utilizas o tiene una utilidad, como son los armarios empotrados o los armarios de la cocina.

Es un dato interesante, sobre todo si compras obra nueva o vivienda de segunda mano que no quieres reformar.

Sin embargo cuando compras una vivienda de segunda mano, es muy probable que ahora o en un futuro quieras cambiar la distribución. En este caso sí que cambiará la superficie útil.

Si construyes un tabique donde no lo había, disminuye la superficie útil y con cada tabique que derribas, la superficie útil aumenta.

Desde hace unas décadas, es tendencia derribar tabiques y unificar espacios. Si es lo que vas a hacer, la superficie útil de la vivienda aumentará.

Lo mejor es preguntar

En cualquier caso, cuando no conocemos el criterio que se ha utilizado en los datos que publican, o cuando te informan de un inmueble que está en venta, lo mejor es preguntar qué incluye la superficie construida y qué incluye la superficie útil en este caso.

Con independencia de que la publicidad sea adecuada o no, lo importante es que te faciliten la información que necesitas para tomar la mejor decisión.

Tanto si estás pensando en vender como si buscas para comprar una vivienda en Mallorca, en Inmovisa estaremos encantados de ayudarte en el proceso y aclarar cualquier duda que tengas.